세입자 있는 집을 살 때, 보증금은 누가 돌려줘야 할까?

세입자가 거주 중인 집을 매수한다면 매매대금뿐 아니라 임대차계약과 보증금 처리도 함께 확인해야 합니다. 소유권이 바뀐 뒤 누가 임대인의 의무를 부담하는지, 잔금에서 보증금을 어떻게 반영할지가 핵심입니다.

임대차계약과 보증금부터 확인하기

주택을 매수해 소유권을 취득하면 법률상 임대인의 지위가 매수인에게 승계될 수 있습니다. 따라서 매수인은 계약기간이 끝날 때 임차인에게 보증금을 반환해야 하는 상황을 고려해야 합니다. 매도인에게 임대차계약서 원본과 보증금·차임 내역을 받고, 계약기간, 갱신 여부, 임차인의 실제 거주 여부를 확인하세요. 등기부등본에 일반적인 임대차 보증금이 모두 표시되는 것은 아니므로 등기부만으로 임차관계를 판단해서는 안 됩니다.

잔금 정산과 인도 조건을 계약서에 적기

매매계약서에는 임차보증금을 매매대금에서 공제할지, 매수인이 승계할 금액이 얼마인지 명확히 적는 것이 좋습니다. 잔금일 기준으로 보증금 반환이나 월세 미납 등 정산할 항목도 확인하세요. 매도인이 임차인을 내보내기로 했다면 퇴거와 보증금 반환의 책임자, 이행 시점, 주택 인도 조건을 구체적으로 정해야 합니다. 합의 내용은 구두로만 남기지 말고 계약서나 별도 확인서에 기록합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 세입자가 있는 집은 매수할 수 없나요?

매수 자체는 가능하지만 임대차가 승계될 수 있습니다. 계약 전에 임대차 조건과 보증금 반환 책임을 확인하고, 이를 반영해 매매대금과 인도 일정을 정해야 합니다.

Q2. 잔금일에 보증금을 매도인에게 따로 지급해야 하나요?

정산 방법은 당사자 합의에 따라 달라집니다. 보증금 승계액을 매매대금에서 공제하는 방식 등이 있으므로 계약서에 금액과 지급·정산 방법을 분명히 적으세요.